天津市的房屋的兴建是沿南运河——海河而发展起来的。自宋末元初这里就出现了一些简陋的民居建筑物。1234年，由于三岔沽（今狮子林桥附近）盐卤涌出，一些土著居民来此盐碱煮盐。官府准许高、谢等18户在此居住煮盐；后来发展到几百户。盐民和渔民的土房、窝铺，从三岔沽傍海河绵亘到大直沽。一些商贩也来此贸易。因而当时占领北方的元政府在天津设立了“三岔沽司”和“大直沽司”来管理这些人。1267年，元都于燕（大都，即北京），为解决军需民食，大量海运江南米。从马头（今北大关）到大直沽一带，建筑起许多中转粮食的仓囤和有关建筑物，居住着蒙古兵、船户、水手和围绕着盐运、漕运、渔业而生活的居民。他们的住房简陋，大多是草房、土房或窝铺，建筑结构十分间单，布局上也没有什么规划。所以，现在这些原有民居建筑根本没有遗留下什么痕迹。元代直沽最辉煌的建筑物，要数13世纪在大、小直沽起建在天妃庙（也称天妃宫。清康熙二十三年“升”为天后宫）。至今小直沽庙的大殿台基仍是元时遗迹。

    到元末明初，天妃宫附近逐渐形成了较大的居民点：宫前广场是集市，平时漕船停泊在三岔河口，船户为祈求海上航行平安，多登岸向天妃进香，所以，小商贩的贸易活动也集中在这里，形成闹市。大直沽、宫南、宫北街、码头、马头东街（今侯家后东街、估衣街一带）出现了一些土房、灰房；并构成天津一些最初的居民点。这些除坐落在大直沽的部分位于海河东岸外，多数是分布在南运河、海河的西岸。清代乾隆时李 （字怀芳）在家门的对联上曾书写：“天津卫八十三岁铁汉子；侯家后五百作载旧人家。”如从乾隆末年（1975）上溯，500年前是元世祖忽必烈在位的至元三十一年（1294）。这从一个侧面反映了元代天津民居和人口分而的大略状况。

    明代永乐二年（1404）设天津卫，派兵戍守屯种。当时的屯兵可带属人口住在卫所，并可以世袭，因此，实际上，他们就成了天津卫的常住居民。设卫后，开始建土围子的城墙，并陆续增设了天津左卫及天津右卫。这时屯兵加上家属已有万人以上定居。天津筑城后十年，从杭州到天津、通州的大运河全线畅通。1487年起，每年经天津运输的粮食就在400万石上下。长芦生产的食盐也经天津运往内地。明官又允许粮船夹带二成商品货物，这促进了天津卫城的日趋繁荣，常住人口和流动人口大量增长，城厢内外的建筑物也大量增加。

    明代初年天津卫的建筑物布局。特点十分明显；城内是政治中心，集中了许多公用建筑。位于中轴线交点的是鼓楼（私治年间造），砖拱起顶，四面穿心，上起楼二层，中置大钟，以司晨昏，构造颇为精巧。鼓楼以西为军事机关及天津右卫衙署，以东是储存粮食的大运、大盈、广备三仓（今尚存“仓门口”地名）；北门内有户部分司；东门内有左卫衙署、明伦堂、文庙；南门内有天津衙署。玉皇阁、稽古寺藏经阁（铃铛阁）等宗教楼阁建筑，分峙城外东北角和西北角，涌泉寺、关王庙、药王庙、白衣庵等和“海天要镇”（鼓楼西）等牌坊点缀其间。四座城门特别是拱北门更是高耸云天，富丽堂皇。这些建筑物使用传统的飞檐、明柱、高台等手法构造，空间轮廓线起伏多变，色彩华丽，气势宏大，在日光照射下金碧辉煌，显示了天津卫城在滨海之区权威地位。

    明代天津卫经济生活的中心却不在城内而在城外（城内还有五个大水坑），民居建筑物依旧在城北门、东门以外分布和发展。原来的宫南、宫北、马头东街盖起了成片的砖房、瓦房和灰房。西大湾子梁家嘴、南头窑一带和河东（今河北区东南部）陈家沟子、娘娘庙也发展成砖、灰、土房混合构成的居住区。明代天津卫的商业建筑还不多，集中在南运河的信安湾（即西大湾子，有“永丰集”）、北门外马头一带；低矮的土墙围着宽大的院落（作堆栈用），中有不多的几间店房，用以售卖杂粮、日用品、食盐、从事简单的商品交换。

    清军入关后，经过顺治朝的政治、经济稳定和康熙朝61年的发展，天津卫的城市的城市地位更加重要，雍正二年（1724）天津卫升为天津州；三年曾大事修葺天津城墙，全部改用砖砌，为此，在马家口、西门外等处取土建窑大规模烧砖。这带动了整个建筑业。由于城内规划井然，有些官宦、粮商、盐商、海户（清顺治朝即有海船户陈抑之大起宅第），在城内二道街、户部街、仪口门及城外估衣街等街巷。明代天津卫巡佥费敬所居住的大费胡同，就有很多由高台阶、虎座门楼、宽门道、大天井、过厅、厢房、正房和高墙等建筑单体所组成的“四合院”（津民俗称“大四合套”）。每逢喜庆佳节，张灯结彩，笙歌聒耳，十分气派。

    由于康熙、乾隆南巡，还新修了皇船坞、柳墅行宫、普陀寺（海光寺），重修了天后宫、望海寺（内有望海楼）等辉煌的建筑物。

    自康熙十六年（1677）长芦盐运使司衙门由沧州迁来天津卫（在鼓楼东），天津成为长芦盐斤的主要集散地。而盐商在天津经济上的地位超过了依赖漕运的粮商，逐渐崛起。大盐商张霖在绵衣卫桥北修建了园林住宅问津园（初为“思源庄”，相当今中山公园地段），其中花木葱郁，曲水回环，有篆水楼等建筑。张霖的门人，另一大盐商查日乾及其查莲坡（心谷），其后又在城西南运河南岸修建了水西庄（今芥园附近）。它占地百亩，树石清幽，集中了各种富有鲜明特色的园林建筑物，如揽翠轩、枕溪廊、数帆台、藕香榭、碧海浮螺亭、绣野 ，且有花影庵和泊月舫等构造别致的建筑。清乾隆帝南巡路过天津，就居住在其东的 “介园”，因当时正值芥菜花开，被改称为芥园。清道光间才废圮。

    在清中叶（乾隆、嘉庆、道光朝）天津的商业进一步发展，由于海运、盐务和农村土兼并到一定程度，天津逐渐出现了许多富商大贾，他们豪华奢侈，被天津人称之为“大家”，如天成号韩家（曾养海船99艘）、土城刘家（大地主）、正兴德穆家（茶庄）、高、张、权、董等姓以及长源杨家、镇德黄家、兴德王家益照临张家（海张五）、李善人等（均为盐商）。其中有的人一直到同治、光绪年间仍以挥霍性的开支名著三津（最著名的被称为“八大家”。但实际上因升沉隐显变动很大，中间有所更替）。这些人在旧城东、北门里、鼓楼东西、宫北大街、估衣街、针市街西头一带建筑了许多深宅大院。如天成韩家在大口（今玉皇阁附近河沿）的私宅达百余间，既有住宅，又有营业用房、仓库和私家码头、正兴德穆家和镇德黄家在针市街西头、长源杨家在宫北大街所拥有的四进、五进以至多组合的庭院住宅，现在规模依旧。虽迭经变乱，但磨砖对缝的封闭性外墙，雕镂精细的砖、石砌门楼，仍保存了宏丽的外观，给人以强烈的印象。而且，他们的住宅并非只占有一处，镇德黄家的黄家大院（今针市街西端）对面是黄家的侧室居所（外宅）；黄家的五少爷（黄五）因斗鹌鹑，挥手之间还输去了针市街另一外大四合院，毫不吝惜。

    至于天津的劳动人民，则居住在北城根或河东水西的低矮土草房或灰土房里，更穷苦的人民则以西关外的窝铺为屈身之地，既不能乐业，也谈不上什么安居。北城根有一小巷竟名之为“裤裆胡同”（解放后改为和平里），可见劳动人民居处之逼仄卑污！

    明清时代天津的民居建筑物，其构造特点大致是：

    官吏、商人（盐商、粮商、茶商、木客）多居住在属于木构架系统的四合院住宅中。在封建统治阶级尊卑长幼严格分野和迷信思想（富贵、寿夭、水火、平安与吉凶等）的支配下，在方形院墙正面的中间开有大门，并设高台阶，全部住宅依据最好的朝向——南北纵轴线对称地布置房间，大门道内设照壁（天津卫城因街巷狭小者多，门外很少设影壁）。大门居中的住宅，门道内则设四扇屏门，可方便出入并示庄重。院内北房为上，木构架较大，房屋装修富丽，供尊者或长者住用；两侧厢房则是儿女的居室。如系多重庭院从前院进入后院，则纵轴线上设垂花门（二门）或地厅。过厅的装修往往雕刻华美，布置有富丽的硬木螺钿家具、古玩字画和瓷器，做为待客之客厅，既免外人深入内宅，又有效地利用了过厅这一建筑物。这种住宅建筑无论如何合，一般都是自内而外安排尊卑长幼的居住、活动房间；外院是账房、家塾或其它用房；内院旬全所住宅的核心。杂房、厨房、仓库布置在附设的小跨院内，有的另设门道出入。

    二、义和团运动后的居民住宅

    1、八国联军炮火对天津房屋的破坏。

    清末的天津已成为一个五方杂处、商业繁荣的海口大城市。公元19世纪末，城市人口达到六十多万。全市住宅房屋约为十五万间（平均四人住一间房），加上一倍公用商用房屋，约为三十万间。城里布满了深宅大院，住不下，一些贩夫走卒甚至挤在城根底下盖起了土房、砖房；东北城墙护城河也有人垫土盖房居住。北门外石道两侧是以售卖鲜货、鱼菜、小食品、素菜、糕点、蜡烛、烟叶等饮食品为主的门面房。估衣街布满以洋广杂货、绸缎估衣、生熟药材为主的装饰华丽、招牌冲天的、商业建筑。宫北大街是洋行、钱庄装有铁栏杆的封闭式店房。针市街、竹竿巷则紧邻着茶商、木客、棉布商和客栈的高墙巨厦的内局院房。北大关南运河东岸侯家后一带日夜灯火通明、市声鼎沸，挤满了游乐性行业的歌馆楼台。但是，以上这些建筑解体在1900年的旧历“六月十八”、集中地遭受到八国联军炮火的洗劫。由于日本侵略军潜入西南城角外的芦苇坑，接近城根后将城墙炸开洞口，突破迅速打开南门，侵略军蜂拥而至。进城后肆行烧杀抢掠，南门内大街两侧的民房先遭兵火；随后，又把鼓楼作为制高点，把山炮放在鼓楼上向北门一带轰击，北门内外大街两侧店铺、民房，转眼之间化为灰烬。北门内小仪门口又是义和团坛口，义和团员的红布、红纸标帜在燃烧的建筑群中还随时可见，侵略军的炮火更行密集射击，因此，北门内外的房屋破坏十分惨重。日、英、法军攻城后，官兵贪婪的目光，立刻注视到估衣街、针市街、锅店街、宫南、宫北、华丽的店房，任意抢夺金银细软，随后就将这几条街的建筑物全部放火焚烧。一连三天，这些街道的建筑物始终在燃烧。当时有人全计，损失至少有数千万两白银。入侵的沙俄军队占领老龙头车站，对大直沽、盐坨、金家窑的民房、店铺也到处放火烧毁。大沽路以东，特别是与马家口接壤的法租界的房屋，则遭受清军水师营炮台（在金家窑河沿）的轰击，也处处是断垣残壁。

    天津卫人素以“乱京不乱卫”“只有水火之灾，并无刀兵之苦”做自我安慰，实际上，八国联军一役，天津建卫500年以来，房屋建设的精华，大部付之一炬——最后，还在1901年拆毁了最大的纪念碑式的建筑物天津城墙。

    2、晚清“新政”时期住宅区的扩展。

    义和团运动后，拆掉的城砖破碎的或用于修垫东、西、南、北四条马路；完整者被人买去建筑住宅。怡和洋行买办梁炎卿、太古洋行买办郑翼之就用城砖在今新华路、唐山道转角处盖了两座大批房屋。一般居民在战乱后也逐渐修复好自己的住房。盐商入大家之一的“长源杨”的后人在宫北大街建起一座巨宅，院落重叠 ，聚族而成。“李善人”第三代李颂臣在东门内冰窑胡同建筑的住宅达八个院落，每个庭院都是天津人所谓的“大四合套”（正房都是五间）。有些民居建筑也采用了西式手法，如“益德王”在北门内的新建住宅，大门用磨砖对缝砌成英国中世纪大圆拱式的门楼，改变了传统“虎座门楼”的建筑法式。

    1902年，袁世凯接任直录总督。戊戌政变后，他显赫一时，在政治上野心勃勃。他以“推行新政”为名，极力以天津河北（今河北区西部）为基地，经营自己北洋军阀的巢穴。周学熙等人为他规划了河北新市区，修了金钢桥、新车站（北站）将全区按大、二、三、四、五、六经路辟为南北走向马路；以天、地、元、黄、宇、宙、日、月、晨、宿、律、吕、调纬路辟为东西走向马路，经纬分明，街道井然。在这个新区的东边，还规划了学校（法政学堂）、花园（种植园）用地；中心区则是一个以展览厅为主的大花园（今中山公园）。大经路的起端（金钢桥侧）是袁世凯的直录总督衙门（直录总督衙门被烧毁前原在大胡同西）等公用建筑；由此往北，大经路两侧是商业建筑。当时经营该区的目的，是企图与天津外国租界的相抗衡，形成旧城以外的新市区和住宅区。因而被称为“华界新区”。军阀政客和津门绅耆一时竞相在此购置房地产。曹锟在黄纬路西端购买孙姓等人土地二百亩，新修楼房、平房近百间，园内还布置了假山亭台，广植花木，被津人称为“曹家花园”。1936年，此宅就卖了25万元。类似者尚有蔡成勋的“蔡家花园”，（今河北区体育场）。军阀陈光远以贱价在小王庄大量购置地产，然后建筑了大批院落住宅出租（小王庄虽在新开河以北，但靠近河北新市区，而且系荒地价贱）。以李颂臣为代表的“李善人”在大经路、天纬路、地纬路也购地建筑了四百七十多间民房，全部出租。

    当河北新市区开辟时，清末官僚杨士骧以职权关系，得知此讯后，预计新区房地产地产将身价十倍，立即联合肃亲王耆善及贲山等大量购买土地，然后建筑了大经路北端等处房屋数百间，以后组成和利房产公司经营之。官僚卢木斋和买办梁炎卿、郑翼之在新区开辟前后也在此买了大片土地，建筑房屋。

    1900年以后，越出旧城及河东、水西居住区开辟的新居住区，除紫竹林租界以西的西广开（后因城西广开繁荣被称做老西开）外，还有南开和北开。由于水、旱等自然这害，天津周围的农村几遭破产，而天津又日趋繁华，一些河北沧州、山东德州的农民，来到天津，在这些地方各占土地，盖起一间间低矮土草房居住，逐渐改变了这里低洼地的面貌，成了新的居住区。在海河以东，如老龙头车站附近的沈、王、郭、旺等地向来是天津市的荒坟土地，义和团运动后，也盖起了成片的民房，这就是今日的沈庄子、王庄子、郭庄了、旺道子成片的民房，这就是今日的沈庄子、王庄子、郭庄子、旺道庄。

    三、第一次世界大战前后的天津房产业

    1、官僚军阀的安乐窝   第一次世界大战前，发生了辛亥革命，清王朝垮台后不少皇亲贵族，遗老遗少退居津门界内；大战后，中国民族资本得到很大发展，房地产成了新兴事业；国内政局不定、军阀混战，天津又成了倒台军阀、失意政客的安乐窝。而在同时，上述这些人又将一生搜刮聚敛所得，在天津广置房地产。因为这项不动产既不怕银行倒闭、货币贬值，又无被抢夺偷盗之忧。其中拥有豪华的住宅并大量（百间以上）房产出租者颇为不少。 倒如后隐居天津的封建官僚、军阀政客，占有房产者当然不是附表几个人的情况所能概括的，特别应提出的，是他们中一些人并非房地产经营者，也在建筑房屋后大获其利。清隆裕太后宠幸的太监“小德张”（张兰德），在清后朝崩溃时就在天津经营自己的栖息之所，在今河北路、赤峰道转角处以三万银元建楼一所，福建督军李厚基（曾任李鸿章卫队的管带）下台后，看中经记，以十万银元的高价向张兰德购得。张兰德两次共赚银洋十万元，遂在今湖北路、郑州道转角建筑了一座花园别墅，其中照明用灯的玻璃彩饰都购自意大利，门首尚装上辨别风向的小飞机，所耗不赀。就是这样，除去建设此房的工程费以外，尚盈余银元数万。大商人高星桥（劝业场业主）以四万银元建房一所，郑士琦由山东调任安徽督军遭奉系军阀反对后，失意来津，住房不理想，拟以十万银元购买高房，高不允，最后以十三万元买去，转手之间，高星桥渔利九万元。

    2、别开生面的新建筑   天津由于先后被九个帝国主义国家占有租界，城市又兼有海口、河口、内陆通商的重要功能，在第一次世界大战后，经济上达到了畸形的繁荣。而租界市面的繁荣，吸引了旧城区的中国商人。北门外沿河一带的商业建筑逐渐改变了功能和用途。原先装饰华丽的侯家后中街的门面房（闻名三而又门面狭小的“狗不理”就在此处），逐渐消失。估衣街仅余估衣铺及范永和、达仁堂和几家大棉布庄；洋广杂货、银号钱庄大都迁入租界地。而军阀混战，又使天津的富商大贾纷纷躲入租界，以求得洋人对生命财产的庇护。这在客观上使世界大战后三十年代的天津，商业建筑和住宅建筑都有了长足进展和新变化。

    住宅建筑   租界内新式住宅楼房迭起，集中建筑在今“六大道”（即成都道、重庆道、常德道、大理道、睦南道和马场道）、赤峰道、建设路（原英租界达文波路）、花园路（原法国花园周围）、民族路（意租界回力球场附近）和鞍山道（日租界宫岛街）。这些住宅建筑新颖华丽，别具风格。如英商先农公司在河北南路279—293号所建联排式住宅建筑群，系包内悌（P.Bonette）1936年设计施工，由意大利人监造。这就是著名的“疙瘩楼”。圆拱门、花柱阳台、带斜面台阶，这种住宅全部用烧琉的缸砖做砌体，令人望去十分新颖别致（1937年完工）。再如今。再如今睦南道桂林路转角处启新洋灰公司董事李家的四所住宅，设计上独出心裁，立面全用小鹅卵石装饰，洋溢着英国高直式别墅的风格，四所楼房外形一致，由李氏兄北四人分别居住，表现了天津新兴资产阶级的生活意念和风貌。再如黎元洪的住宅有喷水池、石雕仙人；张彪的住宅（“张园”）园亭之胜，著于津门。

    这时，天津旧城内外的一些住宅在兴建时也有了新的面貌。南门外的“宁家大墙”“杨家大院”（今南开区二纬路）还是封闭式高墙、多组合的“四合院”，但对面杨以德的新建住宅，却是用琉璃做部分装饰的花园楼房。针市街西头正兴德穆家的老宅也是五进的四合房；便在附近南阁的“西楼穆家”，却起盖水泥结构、新式装饰的别墅楼房。彼此虽格局不同，在当时却是争妍斗丽。

    商业建筑   在30年代初期，租界内银行、办公房大量起建，多为希腊、罗马新古典主义柱廊式楼房建筑，间有日尔曼、意大利罗曼式风格的房屋比邻相立。由于租界内不准使用定型的设计图纸，所以天津的西式建筑物形象各异。1919年始建的开滦大楼（今泰安道、大沽路转角）系同和工程司爱波克斯设计，十分庄严雄壮，现为中共天津市委使用。1923年建筑的中街汇丰银行（今解放北路84号）麦加利银行（今解放北路153号）；1925年由中国工程师天津人阎子享设计建筑的浙江兴业银行（劝业场对面），中国盐业银行（今赤峰道12号）；1926年建筑的横滨正金银行（今解放路80号）、中法工商银行（今解放北路76号，现为天津市总工会大楼、劝业场（今和平路、滨江道转角，1927年建成）；1927年建筑之中原公司（今百货大楼）以及国民饭店（始建1923年）、惠中饭店（1928年）等都是天津市三十年代有代表性的建筑物。这些建筑群体的中心，被人称为“中国华尔街”（中街，今解放路）、“小巴黎”（今滨江道）、“天津银座”（旭街，今和平路、多伦道口）。这一是期，旧城区东马路、北马路，原由拆城后民房改进的门面房，大部分也由逼仄的平房，陆续改建成新式的商业用楼房。东马路元隆绸缎庄就是由“他善人”住宅一再翻建而成的带楼的商业建筑。

    3、房屋租赁和大房主

    天津人购买房屋土地，一向视为个人的财产占有，因此，自有自住房占了绝大部分。一直到清末，建筑房屋出租的产业不占主要地位；即使有，一般也采取封建性的典当关系。当是空地又多，竹头木屑、土块泥巴，均可建成“篱笆灯”居住，无须租房于人。公元20世纪后，天津更加繁荣，人烟稠密，加以商业资本的发展，才有人专以“吃瓦片”为生，建筑房屋向需房居民出租。最初，旧城内外每间房屋租金不过金钱数十文，相当一个劳动力一、二日所得；以后，租金渐涨，到抗日战争前，每间砖瓦房的月租金，大体为面粉发一袋（25公斤）好房多些，次房少些。房屋处布租赁，房主房客按双方协议之租凭契约租住或退房，租赁关系比较正常。房主所收租金除修缮房屋保证房客正常使用外，在缴纳房捐（大体相当于当时房屋租金的百分之三、四。各租界、各区不尽一致）、地税（按不同地价之一定比例征收或按绝对金额计税，也不相同）后，尚有盈余。房主出租房屋的收入，都高于存入钱庄、银行的利息。且无需如经营一般工商业之处心积虑。到天津解放前，拥有300间到1000间（每间约15平方米的建筑面积）房产的大房主，已有100个；拥有300间以下到10间以上的中小房主有6000多个。这些人在天津共占有房屋25万多间，占天津全部私人房产（包括劳动人民自有自住的房屋）总数的三分之一以上。

    从第一次世界大战后，天津市逐渐形成一种新行业——房地产业，其中有代表性的组织就是私营房产公司和经租处。在30年代，天津已有荣业、东兴、利津、济安、广兴、广业、和利、宝兴、华兴、德基、德庆、铠记及劝商场等二十多家，执其牛耳者。私营房产公司资产来源，一个是与封建势力有关，如荣业公司的股东荣源是清帝宣统的岳父、内务府大臣，和利公司的股东多是皇室成员，主要股东多是-皇室成员，主要股东金肇臣即肃亲王耆善；东兴房产公司股东江西督军李纯也可属于这一种。另一个是与帝国主义势力有关，利津公司股东方若是汉奸，公司成立时曾送日本人中岛真雄合白银1500俩的股份；安宁公司经理沈友眉先为比商义品公司的华经理，后为美商平安公司的副理；劝业场的股东高星桥是德国买办；三义里经租处的周振东是天津法国公议局捐务科长，他勾结天津法租界侵略分子桑德利，通过河北省银行抵押部主任胡翰卿，骗得八十万银元巨款，购得华中路产业，俟币贬值后，再将贷款还清，成为三义里经租处的最大股东。

    天津这些华商私营房产公司，其中仅荣业、东兴等17家就有自产18000多间（另有代理他人房产7700多间）。而且多系结构、地区好的房屋。但天津沦陷后，私营房产公司只收租不修房，这些房屋逐渐损毁。 华商房产公司，大约平均每一职工（包括账房、收租员）经管房屋二三百间，职工工资约占房租收入的百分之十至二十（占有好房多的房租收入多、工资比率小；反之则比率大）；修缮费管理平均每年支出大约是百分之十。私营房产公司虽为企业组织，建筑房屋后应合理提取折旧金，但中国房产公司之经营手法，与封建性的“经租处”相去无几，除缴纳房地产税以外，大部由股东（董事）分掉，谈不上用以扩大再生产。而且，公司内部，大股东的车马费，副经理的薪资，大大高于普通职工。最高工资（经理）与最低工资（看房工人）相差有十倍以至于百倍之多者。

    四、敌伪时期混乱的房地产业

    自1937年“七七事变”发生后，天津市沦陷于日本侵略军之手，物价飞涨，货币贬值，房地产业一落千丈，沦陷八年中，天津城市房屋很少新建，原有房屋亦少修缮。大房主所收房租只能维持日常开支，中小房主所收租金，“养人”尚且不易，更何以“养房”？而房客生活困难者交租无力，宽裕者因不修房亦拒交租金。利津公司在抗战前股东方若身有日敌庇护，但房产之经营亦萧条败落。东兴房产公司因入不敷出，将河北三、四马路东兴里及黄纬路房屋1900多间出售他人（国民党统治时，又将荣吉街、东兴街、永安街的房屋售出数百间）。荣业公司1944年收入房地租金伪联币291870元，支出修缮费、工资及房捐地税等费326787元后，全年竟亏空34917元。一般房主也是无心经营，使整个天津城市房屋的外貌败陋不堪（解放前夕，天津房屋有50%破漏，10%有倒塌危险），房荒日趋严重。但由于投机倒把把商业的活跃，每有空闲房屋，特别是商业用房，就成了奇货可居。当时，跑房纤者十分活跃。空房出租时，除正常租金外，各种非法需索应运而生。西马路为绵布投机商的集中地，一间小门面房，可以索取几条黄金、几十件大布（“大五福”棉布，20匹为一件）或面粉千百袋。其名目之繁多，有如：押金、进门费、茶水费、过户费、兑底费、手续费、车马费、拥金等，不一而足。兑底费有高达房屋买卖市价80%者，个别地势冲要、便于投机商活动地段的房屋，有超过房屋实际造价者。一般贫苦人民无力租房居住，在天津周围农村水灾、旱灾、兵灾频扔的情况下，有些拥入城市谋生的外地人，就在河东新开路、南开西营门、西站以西等地搭起窝铺（类似上海之“滚地龙”）居住。到天津解放前夕，这种窝铺还有5000多间。

    日军投降后，天津房产业又造成新的混乱。这就是国民党对天津的接收（人民谓之“劫收”）。1945年“八·一五”后，首先是国民党军九十四军牟迁芳所部到达天津。该军一进市，就到处贴起封条。今鞍山道、河北路北端、从伦道、辽宁路原有的日本人住宅，都被他们查封。便随后，十一战区司令长官部、国民党天津市党部、联勤司令部、稽查处（军统）、宪兵二十团也先后在天津进行接收，就造成封条上加封条的怪现象。等到伪政院河北平津区敌伪产业处理局九月份在津成立办公，许许多多日敌住宅房屋，已经各有其主了（涉嫌的敌伪逆产在千宗以上，便并非都是空房）！这种乌烟瘴气、弊端百出的现象，一直延续到天津解放，才由天津市军事管制委员会不管处（后改为敌伪产业清理局；局长杨振亚，副局长景仙洲、王煜文同志）将几百宗敌伪逆产案件逐件清理，并且，对天津市100多万间公私房屋开始加强管理和修建，使人民逐渐手电到安定的居住生活。

    天津市市民居住条件的真正改善，危漏房屋的消除，是在党的十一届三中全会以后。天津正大步向着现代化港口城市迈进！